16:49h. Lunes, 25 de Marzo de 2019

REPORTAJE

¿El precio del alquiler tocó techo a finales de 2018?

Los últimos cambios legislativos en materia hipotecaria y sobre el alquiler han marcado cambios en el mercado de la vivienda en el último trimestre de 2018, con una tendencia a la baja de los alquileres y un repunte de las operaciones de compra-venta.

Rincón de la Victoria
Rincón de la Victoria

“Durante 2018 se han generado muchas noticias por los problemas que genera la falta de regulación para las viviendas ofrecidas en alquiler turístico. Gracias al nuevo Decreto Ley las comunidades de propietarios podrán establecer cuotas especiales o limitar o condicionar el ejercicio de esta actividad”, indican desde InnovaCasa, en Rincón de la Victoria (https://www.innovacasa.com).

El 18 de diciembre se publicó el nuevo Real Decreto Ley 21/2018 donde se contemplaban medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, en el que se establecían novedades en la regulación de los contratos de alquiler como la ampliación de prórroga tácita de uno a tres años. “Aumenta también el plazo mínimo legal en el que el inquilino puede permanecer en la vivienda alquilada ya que el plazo de prórroga obligatoria de 3 a 5 años. Se establece asimismo que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a cuenta del arrendador si es empresa; para los particulares no hay regulación en este sentido”, explica la inmobiliaria. 

“El alquiler tuvo su techo en octubre de 2018 en Rincón de la Victoria. En ciudades como Madrid o Barcelona empezó antes”, comenta Márgare Alba, agente inmobiliario de InnovaCasa. 

Los precios ya han bajado en Rincón de la Victoria alrededor del 15% por el poder adquisitivo de las familias. Aunque no sospechamos que sigan bajando. Durante 2018, las viviendas que se alquilaron con una alta mensualidad se han ido agotando y los potenciales inquilinos que han quedado sin una vivienda de alquiler no pueden afrontar un alquiler de 600 u 800 euros al mes. Así que, son dos factores los que marcan esta bajada: la oferta y la demanda, y el poder adquisitivo de las familias”.

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Mercado Hipotecario

Por otra parte, continúan diciendo desde InnovaCasa, en cuanto a los gastos hipotecarios, la banca se encargará de asumir todos los gastos que conlleve la formalización de una hipoteca, excepto la tasación que sí corre a cargo del hipotecado. Esto fue aprobado por el Gobierno en el Real Decreto Ley el 9 de noviembre. “Eso sí, siendo la banca quien debe afrontar unos gastos extra, es predecible que se vea repercutido en el precio de las hipotecas para obtener más rentabilidad”. 

“Creemos que la nueva Ley Hipotecaria ayudará a mantener vivo el sector gracias a que busca proteger al usuario, se pone fin a las cláusulas suelo y bajarán las comisiones de amortización anticipada para las hipotecas”, opinan. “Así se evitará tener que ir legislando con Decretos-Ley dependiendo de decisiones del Tribunal Supremo o de situaciones injustas que se viralizan”.

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¿De qué depende el precio de la vivienda en el mercado de compra-venta?

“A diferencia del mercado de alquiler, que cambia de un día para otro, porque las variables que influyen son el propietario y el poder adquisitivo del arrendatario, y todo es negociable; en el mercado de compra-venta es el sector financiero y cómo de abiertos estén los bancos a prestar dinero”, matiza Márgare Alba.

Aquí la incertidumbre es más alta. ¿A cuánto estará el Euribor dentro de 5 años? ¿Estarán dispuestos los bancos a volver a financiar al 100%? ¿Financiarán los gastos de compra?”, pregunta Alba.

La agente expone que “en este panorama de incertidumbre, en el que incluso desde los sectores financieros se alerta de una nueva crisis para finales de 2019, ahora estamos en un buen momento para una hipoteca a un interés fijo, que a pesar de haber subido ya con respecto a 2018, en el que se han podido conseguir intereses por debajo del 2% con el máximo de vinculación (nómina, seguros, …), actualmente aún con el máximo de vinculación no bajaría de un 2,25% (un 3,20% sin vinculación), y la previsión es que sigan subiendo”. “Respecto al variable, los intereses han cambiado menos. Estos pueden rebajarse hasta el 1,15% (+euribor), menos incluso para muy buenos perfiles y con todas las vinculaciones”.


Ayudas al alquiler

El pasado día 9 de enero cerraba el plazo para solicitar las ayudas de la Junta de Andalucía para el alquiler de vivienda habitual con una dotación de 57 millones de euros, por un plazo de tres años. 

Estas ayudas están destinadas a personas en situación de especial vulnerabilidad y con ingresos limitados, así como a jóvenes menores de 35 años o mayores de 65, siempre que el importe del alquiler que no supere los 600 euros y se hayan firmado posteriormente al 1 de enero de 2018.

Se prevé que 14.000 familias puedan beneficiarse de las mismas.

 

Viviendas de Rincón de la Victoria


Comparativa

Márgare Alba, agente inmobiliario de InnovaCasa, en Rincón de la Victoria nos ofrece la siguiente comparativa de una situación real:

Si hacemos una comparativa para una casa de tres dormitorios cuyo valor de tasación es de 260.000 euros, necesitaremos 210.000 euros en un préstamo hipotecario al 1,15%, por ejemplo, (+EURIBOR) de interés variable por 30 años, obtenemos una cuota mensual de entre 730 y 740 euros el primer año, y de 690 euros a partir del segundo año. Esto sería un coste de entre 8.750 y 8.880 euros el primer año, y de 8.280,11 euros el segundo año.

Esta misma casa alquilada costaría unos 750 euros al mes, mínimo. En la misma calle una similar está alquilada por 850€/mes sin muebles. Esto supone un gasto anual de alquiler de entre 9.000 y 10.200 euros.

https://www.innovacasa.com